Overspannen woningmarkt Boxtel wacht op minder bureaucratie voor nieuwbouw

Boxtel – Maak het makkelijker om binnen de bebouwde kom te bouwen. Dat is de boodschap van verschillende Boxtelse makelaars aan de politiek. Want hoewel er verschillende oorzaken en oplossingen van en voor de huidige wooncrisis te bedenken zijn is de enige echt duurzame oplossing in hun ogen bouwen, en wel zo snel mogelijk. 

Als voorbeeld van de problemen in de woningmarkt wijst Joost Nuyens, van Nuyens Makelaars, op Achter den Eijngel in Lennisheuvel. “Dat zouden wij gaan verkopen”, vertelt hij. “Iedereen stond klaar in de startblokken om de woningen op de markt te brengen. En uiteindelijk kun je naar de Hoge Raad en zij zeggen dat het bestemmingsplan op de verkeerde manier is goedgekeurd en ben je zo weer anderhalf jaar verder.”

Michiel van der Ven (Van der Ven Makelaardij) onderschrijft dat procedures wat hem betreft wel versimpeld kunnen worden: “Makelaars worden vaak afgeschilderd als de oorzaak, maar zij volgen natuurlijk ook alleen maar de markt. De basis is dat er te weinig aanbod en heel veel vraag is.” En dat betekent volgens hem dat er snel politieke maatregelen moeten komen om de bouw te versnellen.

Simpeler systeem
Zijn collega Tijn Maas (Tijn Maas Makelaardij) zou graag zien dat het systeem verandert. Met name binnen de bebouwde kom. “Procedures duren gewoon veel te lang”, vertelt hij. ”Iedere keer is er weer iets. Dan wordt er bijvoorbeeld weer een dassenburcht gevonden of iets dergelijks. In het buitengebied snap ik dat, maar binnen de bebouwde kom zou ik zeggen; pak die das op en zet hem buiten de bebouwde kom.”

Hij ziet liever een veel simpeler systeem: “Als het aantal woningen binnen de bebouwde kom vergroot wordt zou daar in principe gewoon goedkeuring aan moeten worden verleend, zo lang het binnen de norm blijft.” Daarmee bedoelt hij dat hij graag ziet dat nieuwbouw op een bepaalde manier getoetst wordt aan de bestaande bebouwing. “Ik weet niet of dat mogelijk is hoor, maar het zou een enorme vooruitgang zijn.”

Tóch weer gekker
Want uitgestelde bouwprojecten zijn iets wat je niet kunt gebruiken in een overspannen markt. Want de huizenprijzen zijn nog steeds stijgende, zo becijfert onder meer het CBS. Ook in Boxtel zien makelaars dit gebeuren. Sterker nog: Maas ziet soms dat mensen een bod willen uitbrengen nog voordat ze het huis met eigen ogen hebben bekeken. “Ik denk iedere keer: het kan tóch weer gekker”, beschrijft hij die acties. “Ik wil graag vermeld hebben dat wij zo’n bieding niet accepteren”

Maar dan nog. Overbiedingen zijn in deze periode eerder regel dan uitzondering. Makelaar Michiel van der Ven (Van der Ven Makelaardij) ziet dat in de dagelijkse praktijk. “Juist omdat er zo ontzettend veel vraag is zijn mensen bereid te overbieden. Ik zie over de gehele linie dat overbieden zo’n beetje de norm is geworden.”

Starters de dupe
En dat levert dan de meeste problemen op in de sector waar vraag het grootste is: bij de starters. Ook Maas ziet dat dit probleem. Hoewel er in iedere prijsklasse met grote regelmaat overboden wordt, zijn de relatieve percentages juist in de lagere prijsregionen het grootst. “Dat ligt denk ik wel ergens tussen de tien en de vijftien procent”, vertelt hij. “Maar eigenlijk is een starterswoning van 330.000 euro al niet meer te betalen voor een starter”, nuanceert hij dat. “Er wordt nu vaak meer betaald dan de woning waard is.” Van der Ven sluit zich daar bij aan: “Mensen kijken tegenwoordig wat ze voor een woning kunnen betalen in plaats van wat de woning waard is.”

Nuyens ziet niet direct dat in de startersklasse het meest overboden wordt. De afgelopen tijd ziet hij juist een trend dat de duurdere vrijstaande woningen snel verkocht worden. En ook daar wordt overboden. “In de prijsklassen van zeven, soms wel acht ton”, aldus de makelaar. “Maar die woningen zijn dan wel heel netjes afgewerkt.” Hij vermoedt dat het bij deze klasse om doorstromers gaat die hun vorige (starters)woning met veel winst hebben kunnen verkopen. Van der Ven bevestigt dit beeld. “En daarom zien we dat met name starters het heel moeilijk hebben op de woningmarkt.”

Wat het ook niet makkelijker maakt is dat je als koper een heel korte bedenktijd hebt na een bezichtiging. Omdat een gemiddelde woning op tientallen belangstellenden kan rekenen staat die momenteel vaak korter dan twee weken te koop. “Ik denk echt dat er mensen zijn die nog langer nadenken over het kopen van een nieuwe auto, dan over een nieuwe woning”, maakt Van der Ven de vergelijking. “Zeker wel!”, voegt Maas zich bij de uitspraak van zijn collega.

Plafond in zicht?
Hebben de drie makelaars er dan nog wel vertrouwen in dat het op de korte termijn goed komt? Daarover zijn de meningen verdeeld. Van der Ven ziet het hele systeem rondom vergunningen niet zo snel veranderen. Toch wordt er ooit een plafond bereikt van wat mensen nog kunnen of willen betalen voor woonruimte. En daarna zullen de prijzen minder snel stijgen en mogelijk ook weer zakken, afhankelijk van hoe de rente zich in de toekomst ontwikkelt.

Nuyens denkt ook dat het plafond vroeg of laat in zicht komt. “Ik heb zelfs al meerdere mensen gesproken die er wel een beetje klaar mee zijn als ze al twee, drie keer hebben geboden en het niet zijn geworden”, vertelt hij. “Die kiezen er dan voor te blijven waar ze zitten en bijvoorbeeld hun woning te verbouwen.” Maas merkt dat in de praktijk nog niet zo: “Die grens dat mensen niet meer kunnen of willen betalen ga je inderdaad een keer bereiken. Maar ik zie dat de vraagprijzen nog steeds aan het stijgen zijn.”

Een mogelijke oplossing zou hem ook kunnen zitten in het kleiner bouwen. Bijvoorbeeld met de realisatie van tiny houses, of koopwoningen met een beduidend kleiner oppervlak dan nu. Nuyens ziet daar wel wat in. “Als er hier in Boxtel zo’n initiatief zou komen zouden wij die wel willen verkopen hoor.” Ook Maas is gematigd positief: “Het is eigenlijk heel eenvoudig. Alles wat een toevoeging betekent aan de woningvoorraad is op dit moment een pre.” Om daaraan toe te voegen: “Maar het belangrijkste is echt dat nieuwbouwprojecten eenvoudiger te realiseren worden. De bureaucratie is helemaal doorgeslagen.”