Hoe Woonstichting JOOST balanceert tussen betaalbare huren en de bouw van voldoende woningen

Boxtel – Plannen liggen er genoeg, en ook de wil om te bouwen is er wel. Maar toch blijkt het in de praktijk lastig voldoende sociale woningbouw toe te voegen aan het woningbestand van Boxtel. Directeur-bestuurder Rob Dekker van Woonstichting JOOST legt uit waar de knelpunten zitten en hoe die in zijn ogen op te lossen zijn.

In het begin 2020 gepubliceerde koersplan van JOOST was de ambitie om in 2024 ruim 350 sociale huurwoningen aan het Boxtelse woningbestand toe te voegen. Inmiddels is dat al naar beneden bijgesteld naar zo’n 330 in 2025.

Niet omdat het aan initiatieven ontbreekt, legt Rob Dekker uit. In zijn kantoor aan de Brederodeweg rekent hij op een briefje voor dat in Boxtel toch al gauw zo’n acht nieuwbouwprojecten in de maak zijn, samen goed voor ruim 180 woningen. En dan zijn er nog verschillende inbreidingslocaties.

Vooral aan de ‘bovenkant’, bij senioren, en aan de ‘onderkant’ (starters) van de markt ziet Dekker enorme vraag: “Tot onze grote verrassing reageerden heel veel 70-plussers uit Boxtel op de 24 appartementen die we bouwen in Heem van Selis.” Er komen ook negen starters te wonen: “Die zitten nu vaak thuis bij papa en mama omdat er onvoldoende woonruimte is.”

Lang op de plank
In theorie doet JOOST goede zaken in de realisatie van de ambities. Maar of alle geplande woningen er ook binnen afzienbare tijd staan is de vraag. Dekker: “Veel projecten liggen gemiddeld al zo’n vijf tot zeven jaar op tafel. Bijvoorbeeld het Ronduutje (waar 12 huurwoningen van JOOST komen, red.). Dat plan was in 2015 al klaar.” Vervolgens bleef het op de plank liggen omdat de gemeente er niet mee verder kan.

Vanwege uiteenlopende redenen blijkt het lastig om vlot aan de slag te gaan met woningbouwprojecten. Bijvoorbeeld door de stikstofproblematiek, of door allerlei bureaucratische procedures. Zeker bij inbreidingslocaties vechten omwonenden de plannen vaak aan tot de hoogste rechter. “Dat is hun goed recht”, vindt Dekker, “Maar het levert wel zomaar één of twee jaar vertraging op.”

En onlangs diende zich een nieuwe uitdaging aan: een gebrek aan ambtelijke capaciteit. Door een gebrek aan ambtenaren moest de gemeente prioritering aanbrengen in bouwplannen. Dertig projecten kregen de hoogste prioriteit. Maar zo’n vijftig liggen door de prioritering voorlopig stil.

Lagere prioriteit
“Dat heeft mij wel overvallen”, kijkt Dekker terug naar het moment dat de wethouder hem in een overleg informeerde over de prioritering. Want hoewel hij blij is dat JOOST formeel op de hoogte gesteld is van het besluit had er wat hem betreft ook in een eerder stadium al gesproken kunnen worden over oplossingen.

Zo gebeurde het dat een in Dekkers’ ogen kansrijk project dat nabij het Wereldhuis gerealiseerd moet worden een lagere prioriteit kreeg. Samen met Zorggroep Elde Maasduinen ontwikkelt de woonstichting dat 28 seniorenwoningen op een plek waar daar veel vraag naar is. Dekker: “Een gemiste kans. Dan zou mijn stelling zijn: laat ons dat verder ontwikkelen en toets dat.”

Integrale aanpak
Hij pleit voor een aanpak waarbij de gemeente woningbouwplannen minder op losse onderdelen beoordeelt. “Nu gaat het bij wijze van spreken naar het ene bureau, waar iemand kijkt naar milieu en wonen, een ander kijkt er naar voor het groen en bij bureau drie kijkt iemand naar het parkeren”, schetst Dekker. “Wat er moet gebeuren is dat we met zijn allen aan tafel gaan zitten en zeggen: hoe lossen we het parkeren op?, hoe lossen we het groen op? en hoe gaan we bouwen? Het kan veel meer integraal.” En dus efficiënter.

Dekker heeft wel hoop voor de toekomst, want volgens hem is intussen iedereen er wel van overtuigd dat er snel en passend gebouwd moet worden. Een meer integrale aanpak is bovendien onderdeel van de Omgevingswet, die de komende jaren gefaseerd ingevoerd wordt. Daarbij worden omwonenden en andere belanghebbenden ook eerder betrokken bij plannenmakerij, wat het risico op lange procedures verkleint.

Bovendien komen daarmee meer verplichtingen die nu bij de gemeente liggen bij de ontwikkelaar te liggen, wat de handen in het gemeentehuis wat meer vrij moet maken.

Interen op reserves
Een ander probleem is in de ogen van Dekker de verhuurderheffing. Dat is een belasting op woningbezit die JOOST jaarlijks ruim zes miljoen euro kost. En dat is groeiende. “Want het gaat mee met de WOZ-waarde”, legt de directeur uit. “En die stijgt al jaren op rij.” Op hetzelfde papier waarop hij het aantal nieuwbouwwoningen berekende rekent hij voor dat voor het bedrag dat JOOST kwijt is aan de heffing ook zo’n 30 woningen gebouwd kunnen worden.

In de afgelopen jaren zijn de huren bij JOOST slechts minimaal gestegen. Deels omdat de stichting de huren bewust laag wil houden, deels omdat dat vanwege de coronapandemie vanuit de landelijke overheid opgelegd werd. Daar komt bij dat woningbouwverenigingen een opdracht hebben vanuit het Rijk om voorop te lopen in het verduurzamen van het woningaanbod. “Want zo kun je in één keer 2,4 miljoen woningen verduurzamen”, schetst Dekker de denkwijze.

Maar het is wel een aanslag op de reserves van de sociale woningbouw. “Wij teren daar op in. En dat is trouwens een landelijk fenomeen”, legt Dekker uit. Dat betekent dat er dus nog minder financiële ruimte is om te investeren in meer woonruimte. Hij is daarom duidelijk over de verhuurderheffing: “Schaf die zo snel mogelijk af.”

Sloop en herbouw
Soms is sloop en nieuwbouw een slimmere oplossing dan het verduurzamen van woningen. Daarbij spelen kosten een belangrijke rol. Een renovatie kost per woning al snel 80.000 euro, aldus Dekker, “maar daarmee kunnen we die steile trap niet minder steil maken en kunnen we niet zorgen dat je als je groot bent de toiletdeur open moet zetten om er je benen kwijt te kunnen.” En ook dat aspect speelt een grote rol: het sociaal duurzaam maken van de woningen.

En nieuwbouw heeft nog een ander voordeel. “Daarmee kunnen wij het aanbod verdichten”, legt hij uit. “Op een plek waar nu bij wijze van spreken dertig woningen staan, kunnen we er wel zeventig terug bouwen.” Positieve bijkomstigheid van die verdichting is dat er meer kasstroom op gang komt. Dertig woningen leveren al vlug twee ton per jaar extra op, wat vervolgens weer geïnvesteerd kan worden in verduurzamen of nieuwbouw.

Bezwaren
Toch kleven er ook bezwaren aan het slopen van woningen. De plannen kunnen bij bewoners vaak op weinig enthousiasme rekenen. “Heel begrijpelijk”, vindt Dekker. “Mensen ervaren het als: ‘Dit is mijn huisje. Hier voel in me senang’. En daar komen wij dan ineens binnen.”

JOOST krijgt bijvoorbeeld bij sloop met vervangende nieuwbouw met regelmaat het verwijt dat de stichting bij de nieuw te bouwen woningen ook veel meer huur vangt. Daar waar bewoners nu zo’n 400 euro per maand betalen, gaat de huurprijs al snel richting de 600 euro per maand voor een nieuw, maar kleiner appartement.

Huurstijging relatief beperkt
Toch moet dat volgens Dekker in perspectief gezien worden. “Die mensen betalen nu bij wijze van spreken iedere maand 180 euro aan gas, water en licht. Als die morgen naar een woning van bijna 600 euro gaan en nul energiekosten hebben, zijn ze ongeveer evenveel kwijt, maar hebben ze wel een betere, levensloopbestendige woning.” Iets soortgelijks geldt overigens ook voor bestaande bouw die verduurzaamd wordt.

Daarnaast is de huurprijs van woningen ook gebaseerd op de kosten die JOOST erin heeft zitten. “Omdat er de afgelopen twintig, dertig jaar weinig is gebeurd”, begint Dekker, “zien we vaak ook dat bewoners op hun eigen wijze en eigen kosten er een paleisje van hebben gemaakt. Terwijl als wij dat hadden gedaan het bij de huurprijs verrekend was.”

In dat laatste geval geldt volgens Dekker dan ook dat je veel moet praten met bewoners om hen te overtuigen van de noodzaak tot sloop en herbouw. Ook voor henzelf. “Uitleggen waarom wij dit doen. Is het technisch en financieel verantwoord om heel veel geld in een product te stoppen dat niet nog vijftig jaar mee kan.” Daarom wordt ook altijd een sociaal plan opgesteld in samenspraak met de buurtbewoners.

Meer regie vanuit overheid
Tot slot pleit Dekker voor meer regie vanuit de overheid op de bouwsector. Bijvoorbeeld door een apart ministerie dat sturing geeft aan woningbouw op landelijk niveau. Daarbij is het volgens Dekker van groot belang dat óók weer niet gebouwd wordt als een kip zonder kop. Hij legt uit dat in de periode van wederopbouw vaak enorme hoeveelheden woningen werden gebouwd. Hoewel dat de woningnood op korte termijn oploste, zijn de woningen vaak van mindere kwaliteit.

Maar in Boxtel kan eveneens meer gedaan worden, denkt hij. Bijvoorbeeld door af te dwingen dat bij grotere projecten sociale huurwoningen gerealiseerd worden. “Ik vind het jammer dat dat niet vaker gebeurt”, blikt Dekker terug. “Maar de wethouder heeft gezegd: ‘ik ga me hard maken dat hier meer sociale huurwoningen komen’. Ik zie dat dan ook graag gebeuren.”

Zo is het voor JOOST constant balanceren tussen het betaalbaar houden van het bestaande aanbod en er tegelijkertijd voor zorgen dat er ook voldoende nieuwe woningen bij komen. En die taak neemt Dekker serieus: “Ik heb immers de verantwoordelijkheid ook op de lange termijn te zorgen dat er goede woningen zijn waar mensen veilig, gezond en prettig kunnen wonen.”