Boxtel zoekt plaatsen om te bouwen; Tiny houses en onderzoek naar 850 tot 1.500 woningen noordwest Boxtel

Boxtel - De gemeente Boxtel slaagt er nog niet in de ambitieuze plannen op het gebied van woningbouw na te komen. Niet alleen wordt er te weinig gebouwd, maar er wordt ook nog eens te weinig betaalbaar gebouwd. En dus komt de gemeente met een ambitieus plan: de komende tijd wordt de bouw van 800 tot 1.500 woningen in het noordwesten van Boxtel onderzocht. Esch zou er ongeveer 300 woningen bij kunnen krijgen.

Net zoals in veel gemeenten in Nederland kampt Boxtel met een veel grotere vraag naar nieuwbouw dan een aanbod. Dat blijkt als je er de meest recente update van de Woonagenda op naslaat. Tot en met 2025 moesten er 1.475 woningen bijkomen, is in 2016 bepaald. De huidige prognose is echter dat er tegen die tijd ‘slechts’ 1.046 gebouwd zijn. Een kleine 15 procent van dit aanbod is sociale huurwoning. Dat aandeel had tussen de 25 en 45 procent moeten liggen.

Er wordt dus wel gebouwd. Maar dat is te weinig en te duur, kunt je over de bank genomen concluderen. Dat plaatje geldt voor nagenoeg iedere wijk binnen de gemeente. In de Woonagenda 2022, die twee weken geleden werd gepubliceerd valt dit duidelijk op: goedkope woningen (tussen de 185.000 en 215.000 euro) worden simpelweg niet gebouwd en zelfs middeldure woningen (tot 350.000 euro) werden er te weinig gerealiseerd.

Bouw Noordwesthoek Boxtel
Dus komt Boxtel met een uitgebreid onderzoek naar woningbouw op de laatste plek binnen de gemeente waar nog echt grote bouwprojecten mogelijk lijken: Boxtel Noordwest. Daar moeten volgens wethouder Wim van der Zanden zo’n 850 tot 1.500 woningen gebouwd kunnen worden, is de inschatting.

Het gaat daarbij over een groter gebied dan dat wat ook wel eens ‘De Oksel’ genoemd wordt, ingeklemd tussen de twee spoorlijnen die Boxtel met Tilburg en Den Bosch verbinden. Want daar waar de gemeente Boxtel voorheen zo’n beetje ophield bij de Mezenlaan, is daar met de annexatie van Esch in 2021 flink wat grondgebied bijgekomen. En ook daar ziet de wethouder potentie: “Wij houden rekening met zo’n 250 tot 300 woningen in Esch.”

Praatprent
Het onderzoek dat nu gedaan wordt door bureau LOS stadomland is vooral verkennend. Het moet leiden tot een ‘praatprent’ waarmee de gemeente bij omwonenden en andere belanghebbenden als projectontwikkelaars, grondbezitters en de provincie in gesprek kan gaan. “Woningbouw is daarbij leidend”, aldus Van der Zanden. De praatprent moet eind 2022 op tafel liggen.

Dit alles om uiteindelijk tot een ‘lappendeken’ te komen waar naast woningbouw ook voldoende plaats is voor natuur en bijvoorbeeld het opwekken van duurzame energie. Bij het totstandkomen van deze integrale gebiedsvisie is ook wethouder Désiré van Laarhoven betrokken. “Woningbouw is natuurlijk kei belangrijk voor Boxtel”, ziet ze. “Er wordt eerst aangeduid waar woningbouw zou kunnen landen. Daar beginnen we mee. En dan wordt duidelijk waar plek is voor ‘andere dingen’”, doelt de wethouder op andere gebiedsontwikkelingen.

Dit traject moet leiden tot een visie voor het gebied, waarop dan in een later stadium weer concrete bouwplannen uitgevoerd kunnen worden. “Het is nog een lang traject”, tempert de wethouder de verwachtingen voor de korte termijn alvast.

Woningaanbod
Voor het aanbod kan volgens de wethouder werkelijk overal aan gedacht worden, hoewel het volgens hem ‘onwaarschijnlijk’ is dat er torenflats zullen verschijnen. Wat mogelijk wel landt in het gebied zijn tiny houses. Daarvoor wordt momenteel onderzoek gedaan naar vier locaties in Boxtel, waar zo’n veertig kleine woningen gebouwd moeten kunnen worden.

Als blijkt dat de woningen inderdaad ‘landen’ op de locaties die nu onderzocht worden moeten dienen als proef. De ontwikkelingen rondom tiny houses gaan namelijk snel en moeten nog ‘ingepast’ worden in wet- en regelgeving. “De ervaringen en resultaten van deze ontwikkelingen gebruiken we later om beleid rond Tiny Houses verder vorm te geven”, schrijft de gemeente dan ook in de Woonagenda.

Ook wat grotere Ruimte voor Ruimte woningen liggen in het gebied voor de hand, bij uitgekochte agrarische bedrijven. Van der Zanden wijst echter op een zin die ook vastgelegd is in het beleidsakkoord: “Snel, veel en betaalbaar bouwen.”

Noordelijke ontsluiting
Over een andere zin die vastgelegd is in het beleidsakkoord wil Van der Zanden zich ook wel uitlaten. “In die gebiedsvisie is er ook aandacht voor de verkeersafwikkeling en – ontsluiting. Deze nieuwe (noordelijke) ontsluitingsstructuur – tussen de Kapelweg (als eindpunt VLK) en de A2 - waarborgt de leefbaarheid in de woongebieden én draagt bij aan het naar buiten de kernen brengen van het gemotoriseerd verkeer”, is de wens op papier te lezen.

Van der Zanden benadrukt dat ook een goede wegenstructuur bij de bouw van zoveel woningen noodzaak is: “Als het vastgelegd is in het beleidsakkoord, dan gaat die weg er komen.”

Tijdelijke woningen
Er worden ook diverse andere zaken genoemd in de Woonagenda 2022. Bijvoorbeeld de bouw van zo’n dertig tijdelijke woningen binnen de gemeente. Twee potentiële locaties worden daarvoor momenteel onderzocht, waarvan één in handen is van Woonstichting JOOST.

De verhuurder is in overleg met een leverancier om de haalbaarheid in kaart te brengen. Dat moet deze maand leiden tot een formeel verzoek aan het adres van de gemeente. Daarna wordt de locatie bekendgemaakt en start het overleg met omwonenden.

De bouw van tijdelijke woningen werd eind vorig jaar al aangekondigd. De wens van de gemeente is om vóór de zomer van 2023 op deze manier het woningaanbod uitgebreid te hebben. De woningen zouden voor een periode van tien jaar moeten blijven staan.

Woningmarktonderzoek
Met de huidige Woonagenda is Boxtel er uiteraard nog niet. Er zal daadwerkelijk gebouwd moeten worden. Om te bekijken of de huidige plannen voldoen aan de vraag die er is, wordt er een onderzoek gedaan naar de woningmarkt. Daarin wordt onder meer gekeken naar de bevolkingsontwikkelingen en hoe het woningaanbod daar op aansluit.

Als de resultaten bekend zijn wordt de Woonvisie, die uit 2016 stamt, bijgesteld. De verwachting is dat de resultaten na de zomer aan de gemeenteraad gepresenteerd kunnen worden.